Banyak Apartemen Mangkrak, Ini 5 Cara Aman Sebelum Membeli

Jurnal Pelopor – Membeli apartemen dengan harga terjangkau menjadi salah satu pilihan masyarakat untuk memiliki hunian di kawasan perkotaan. Namun, calon pembeli perlu berhati-hati karena sejumlah proyek apartemen di Indonesia mengalami keterlambatan hingga mangkrak. Kondisi ini membuat calon konsumen perlu memeriksa legalitas, kemampuan pengembang, dan kepastian penyelesaian proyek sebelum mengeluarkan uang.

Harga Murah Bukan Jaminan Proyek Selesai

Head of Research Department Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menjelaskan bahwa apartemen kelas menengah banyak diminati konsumen yang sensitif terhadap harga. Meski demikian, harga murah tidak seharusnya menjadi satu-satunya pertimbangan dalam memilih hunian. Terlebih jika pembelian dilakukan ketika proyek masih dalam tahap pemasaran awal atau pre-sale.

Menurut Ferry, membeli apartemen yang belum selesai berbeda dengan membeli barang yang sudah tersedia. Konsumen tidak hanya membeli unit, tetapi juga mengandalkan janji pengembang untuk menyelesaikan pembangunan sesuai jadwal dan spesifikasi. Karena itu, kemampuan pengembang memenuhi komitmen menjadi faktor penting sebelum transaksi dilakukan.

1. Periksa Legalitas Proyek dan Tanah

Langkah pertama yang perlu dilakukan calon pembeli adalah memeriksa legalitas proyek serta status tanah yang digunakan. Pastikan pengembang memiliki dokumen dan perizinan yang diperlukan untuk membangun apartemen tersebut. Pemeriksaan ini penting untuk mengurangi risiko membeli unit dari proyek yang menghadapi kendala hukum atau perizinan.

Selain dokumen legal, calon pembeli perlu memantau perkembangan pembangunan secara langsung. Jangan hanya mengandalkan gambar promosi, brosur, atau janji tenaga pemasaran. Jika memungkinkan, kunjungi lokasi proyek dan bandingkan progres konstruksi dengan jadwal yang disampaikan pengembang.

2. Telusuri Rekam Jejak Pengembang

Rekam jejak pengembang juga perlu menjadi bahan pertimbangan sebelum membeli apartemen. Calon konsumen dapat mencari informasi mengenai proyek-proyek sebelumnya, termasuk ketepatan waktu pembangunan dan proses serah terima unit. Pengembang yang memiliki pengalaman menyelesaikan proyek secara konsisten dapat memberikan gambaran lebih baik mengenai kemampuan operasionalnya, meskipun tetap tidak menjamin proyek baru bebas risiko.

Sebaliknya, calon pembeli perlu lebih waspada jika menemukan riwayat proyek bermasalah atau keluhan konsumen yang belum terselesaikan. Informasi tersebut dapat ditelusuri melalui pemberitaan, dokumen resmi, serta pengalaman penghuni proyek sebelumnya. Dengan begitu, keputusan pembelian tidak hanya didasarkan pada penawaran harga dan promosi.

3. Pahami Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Calon pembeli juga perlu membaca Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara teliti sebelum menandatangani dokumen. Perhatikan jadwal pembangunan, waktu serah terima, kewajiban pengembang, serta konsekuensi apabila terjadi keterlambatan. Jangan ragu meminta penjelasan atas ketentuan yang tidak dipahami.

Jika diperlukan, mintalah bantuan notaris atau konsultan hukum untuk menelaah isi perjanjian. Langkah ini dapat membantu calon pembeli memahami hak dan kewajibannya sejak awal. Dokumen yang jelas akan memudahkan konsumen menentukan langkah apabila pembangunan tidak berjalan sesuai kesepakatan.

4. Pertimbangkan Apartemen Siap Huni

Ferry menyarankan konsumen yang memiliki kemampuan finansial memadai untuk mempertimbangkan unit siap huni atau proyek yang progres pembangunannya sudah lebih maju. Pilihan ini dapat memberikan kepastian lebih besar dibandingkan membeli unit ketika proyek baru dipasarkan. Konsumen juga berpeluang menilai kondisi bangunan dan lingkungan sebelum memutuskan membeli.

Memang, harga unit siap huni bisa lebih tinggi daripada harga saat pre-sale. Namun, selisih harga tersebut perlu dibandingkan dengan risiko menunggu pembangunan yang belum tentu selesai sesuai jadwal. Bagi pembeli pertama, kepastian serah terima dan kualitas bangunan seharusnya menjadi pertimbangan yang sama pentingnya dengan harga.

Modal Pengembang dan Permintaan Pasar Jadi Tantangan

Pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, menilai keterbatasan modal menjadi salah satu penyebab proyek apartemen bermasalah. Pembangunan apartemen membutuhkan biaya besar dan pengelolaan arus kas yang baik agar konstruksi tidak terhenti di tengah jalan. Menurutnya, kebutuhan pendanaan proyek apartemen berbeda dari pembangunan rumah tapak.

Faktor lainnya adalah permintaan pasar yang belum sebanding dengan jumlah unit yang tersedia. Penjualan yang lambat dapat menghambat pemasukan pengembang, sementara biaya pembangunan dan operasional tetap berjalan. Ali juga menilai harga apartemen yang terlalu tinggi dibandingkan daya beli masyarakat kelas menengah perkotaan dapat menekan permintaan.

Perizinan dan Kecukupan Dana Harus Diperhatikan

Pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management, Steve Sudijanto, menyoroti pengembang yang tetap memaksakan pembangunan meskipun perizinan belum lengkap atau dana belum mencukupi. Menurutnya, persoalan perizinan dapat membuat proyek terhambat, sedangkan kekurangan modal berisiko menghentikan konstruksi. Karena itu, kesiapan administrasi dan keuangan pengembang perlu diperiksa sebelum konsumen membeli unit.

Sejumlah proyek yang pernah diberitakan bermasalah antara lain The Spring Residence di Ciputat, Apartemen Point di Jalan Daan Mogot, dan Gayanti City di Mampang Prapatan. Selain itu, beberapa proyek lain juga menghadapi persoalan penyelesaian unit atau pendanaan, termasuk proyek-proyek yang berkaitan dengan Meikarta dan LRT City. Berbagai kasus tersebut menjadi pengingat bahwa calon pembeli perlu menilai risiko secara menyeluruh, bukan hanya mengejar harga murah.

Utamakan Kepastian, Bukan Sekadar Harga

Ferry menekankan bahwa calon pembeli, terutama pembeli pertama, perlu mempertimbangkan kemampuan menanggung risiko selain kemampuan membayar harga unit. Pertanyaan pentingnya bukan hanya apakah apartemen tersebut terjangkau, tetapi juga apakah risikonya dapat ditanggung apabila pembangunan terlambat atau bermasalah. Dengan memeriksa legalitas, rekam jejak pengembang, isi perjanjian, dan progres konstruksi, calon konsumen dapat membuat keputusan yang lebih terukur.

Pada akhirnya, membeli apartemen membutuhkan kehati-hatian karena konsumen bisa saja mengeluarkan uang jauh sebelum hunian siap ditempati. Harga yang menarik tetap penting, tetapi kepastian penyelesaian proyek dan kualitas bangunan tidak boleh diabaikan. Jika Anda berencana membeli apartemen, apakah akan memilih unit siap huni atau mengambil harga lebih murah saat proyek masih dibangun?